敷地調査・役所調査とは法的に建築可能な建物を導き出すコト
敷地調査・役所調査とは敷地にかかる法的な規制を調べ、どんな建物が建築可能なのか調べることです。
調査結果は敷地調査報告書にまとめ、報告資料や建築確認申請に利用します。
地盤調査や現地調査も敷地調査の一部と言えますが、今回は法的な敷地調査についてチェックリストを用いて記載します。
用途地域とは、利用目的によって区分・制限をかけた13の地域。都市計画法による。
まずは、用途地域。各市町村では住民が効率的な生活を送るため、建物の利用目的・環境に合わせ、地域を分けています。住居系・商業系・工業系の3つに大別し、さらに13の用途地域に細分化されます。
特徴的な例として、工業専用地域に住宅は建てられません。一方、第一種低層住居専用地域に住宅は建築できますが、床面積が50㎡を超える美容院や喫茶店などを兼ねる住宅は建てられません。
上記例のように用途地域の調査では、その敷地に建てられる建物の用途が確定します。
形態規制・防火指定は建物の形状に関わる規制
形態規制とは
建ぺい率や容積率など【平面的な大きさ】と道路斜線など【高さ】を決める規制です。また、商業地域の指定建ぺい率など形態規制の一部は用途地域によって確定する内容もあります。
防火指定とは
各市町村では人や建物の密集度合に合わせて、駅前地域を【防火地域】・郊外の住宅地に【22条地域】などの指定をすることで、火災の発生や延焼を防止しています。
防火地域に最も厳しい規制がかかり、準防火地域、22条地域と続きます。
形態規制・防火指定を調査することで、建物の形状や仕様が確定します。
道路は接道義務を満たしているかチェックする
建築物を建てる敷地は【建築基準法で定める道路】に接している必要があります。さらに、道路幅員や接道長さなどの条件を満たしているかチェックします。
道路を調べることで、【建物を建てられる敷地】であることが確定します。
既存擁壁は建築基準法上の補強コンクリートブロック造の規定に適合するかをチェック
擁壁は、高さ・厚さ・内部鉄筋・控え壁の設置間隔など建築基準法の規定を満たしていることを確認します。
擁壁は高さによっては道路斜線制限や控え壁設置基準に関わるので、建物本体と同じくらいに重要な調査ポイントです。また、天空率計算にも算入されるため、正確な寸法調査がかかせません。
建築確認申請に伴う関係申請
関係申請は建築確認申請時に必須となる、その他法律の許可等を指します。建物規模により関わる法律が異なり、敷地調査の中で最も注意が必要な部分です。
農地転用（農地法）など、状況によっては許可までに期間を要する申請もあります。
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